Arsa payının düzeltilmesi davası

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası, kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulması aşamasında hatalı olarak eksik veya fazla tahsis edilen arsa paylarının düzeltilmesi amacıyla açılan bir hukuki davadır. Bu dava, bağımsız bölümlere düşmesi gereken arsa payının doğru belirlenmesini sağlamak için kullanılır. İşte detayları:

1. Arsa Payı Nedir?
   • Arsa payı, bir taşınmazda yer alan bağımsız bölümlere arsa üzerinde tahsis edilen ortak mülkiyet payını tanımlar.
   • Her bir bağımsız bölümün maliki, ana taşınmazın üzerine inşa edildiği arsa üzerinde pay sahibi olur.
   • Arsa payları bağımsız bölümlerin malikleri üzerine değil, bizzat bağımsız bölümler üzerine tahsis edilir.
2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Neden Açılır?
   • Kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulması sırasında hatalı olarak tahsis edilen arsa paylarının düzeltilmesi için açılır.
   • Eksik veya fazla tahsis edilen arsa payları, malikler açısından önemlidir ve mülkiyet haklarını korumak amacıyla bu dava açılabilir.
3. Davacı ve Davalı Sıfatı:
   • Davacı: Arsa payının düzeltilmesini talep eden kişi veya kişiler.
   • Davalı: Arsa payının düzeltilmesi davasına karşı çıkan taraf veya taraflar.
4. Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
   • Arsa payının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu gibi faktörler değerlendirilir.
   • Değerlendirmeye esas alınacak tarih, arsa paylarının bağımsız bölümlere tahsis edildiği tarihtir.
   • Yargıtay kararlarına göre, arsa payının düzeltilmesi davasında zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
5. Örnek Makale ve Yargıtay Kararları:
   • Yargıtay kararlarına örnek olarak bu karar ve bu karar incelenebilir :

   • Dava konusu uyuşmazlık arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir. Somut olayda mahkemece bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzeltilmesine karar verilmiş ise de; arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenlerin hangi gerekçelerle oluştuğu hususunda açıklayıcı bir rapor düzenlenmemiştir. Mahkemece kat irtifakının kurulduğu tarih itibariyle kat irtifak belgelerinin, mimari projelerin ve yönetim planının birlikte değerlendirilerek, tapu kaydında arsa paylarının düzeltilmesi hususunda kanaate varılır ise oluşacak yeni arsa paylarının ve oranlarının gösterir mukayeseli gerekçeli somut ve haklı nedenler belirtilerek arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı hususunda uzman bilirkişi kurulunca rapor alınarak oluşan sonuca göre karar verilmesi gerekmektedir.

     Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalılardan M.E. ve G. Y. tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

     K A R A R :

   • Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin “…….. Kadıköy/İSTANBUL” da bulunan apartmanda 2 numaralı bağımsız bölüm maliki olduğunu, dairelerin metrekaresi ve arsa payının dağıtımının orantılı olmadığını beyanla arsa paylarının kat mülkiyeti kanununa uygun olarak yeniden düzenlenmesini talep ve dava etmiştir.

     Mahkemece davanın kabulüne dava konusu İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, … mah. … sok. …kapı nolu tapuda *** pafta  *** ada *** parsel üzerinde kayıtlı kat mülkiyeti ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri arsa paylarının iptali ile yeniden düzenlenmiş hali ile tapuya tesciline karar verilmiş, hüküm davalı M. E. ve G. Y. tarafından temyiz edilmiştir.

     Dava konusu uyuşmazlık arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

     Somut olayda mahkemece bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzeltilmesine karar verilmiş ise de; arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenlerin hangi gerekçelerle oluştuğu hususunda açıklayıcı bir rapor düzenlenmemiştir. Mahkemece kat irtifakının kurulduğu tarih itibariyle kat irtifak belgelerinin, mimari projelerin ve yönetim planının birlikte değerlendirilerek, tapu kaydında arsa paylarının düzeltilmesi hususunda kanaate varılır ise oluşacak yeni arsa paylarının ve oranlarının gösterir mukayeseli gerekçeli somut ve haklı nedenler belirtilerek arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı hususunda uzman bilirkişi kurulunca rapor alınarak oluşan sonuca göre karar verilmesi gerekmektedir.

     Kabule göre de; bağımsız bölümlerdeki intifa hakkı sahiplerinin davada taraf olması gerektiği düşünülmeden karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.

     SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 17/04/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.

   • Arsa paylarının sonradan değiştirilebilmesi için bu payların bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediğinin saptanması gerekir.

     Dava dilekçesinde arsa paylarının düzeltilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

     YARGITAY KARARI : Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

     Dava dilekçesinde arsa paylarının gelişigüzel tespit edildiği gerekçesi ile yeniden belirlenmesi istenmiştir.

     Kat Mülkiyeti Kanununun değişik 3. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre arsa paylarının sonradan değiştirilebilmesi için bu payların bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediğinin saptanması gerekir. Bu hususun araştırıldığı bilirkişi raporundan anlaşılamamaktadır.

     Mahkemece bilirkişiden gerekçeli ek rapor alınarak bağımsız bölümlere arsa payları tahsis edildiği takdirde bu payların bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olup olmadığı konusunun kesin olarak saptanması ve ancak bundan sonra arsa payı düzeltimine gidilebileceğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

     Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.4.1993 gününde oybirliğiyle karar verildi.

   • Bu makale arsa payının düzeltilmesi davası hakkında detaylı bilgi içermektedir.

Bu bilgiler ışığında, arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti sistemine uygun olarak arsa paylarının doğru belirlenmesini sağlamak amacıyla önemli bir hukuki araçtır.