Kira Uyarlama Davası Nedir ?
Kira uyarlama davası nedir ?
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar sebebiyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan bir davadır. Kira uyarlama davası, taşınır ve taşınmaz kiraları hakkında açılabilir. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanır. Bu maddeye göre, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan dengenin borçlu aleyhine bozulması halinde, borçlu hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.Bu davanın açılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir.
Kira uyarlama davası hangi şartlarda açılabilir ?
Kira uyarlama davası açmak için aşağıdaki şartlar gereklidir:
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu olağanüstü hal herkes için geçerli, objektif, önceden belirlenemeyecek nitelikte olması gerekir.
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. Örneğin, kiracının işsiz kalması veya kiralayanın mali sıkıntıya düşmesi gibi kişisel sebeplerle kira uyarlama davası açılamaz.
- Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan dengenin borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır. Yani, kira bedelinin ödenmesi borçlunun gücünü aşacak derecede zorlaşmış veya kira bedeli piyasa değerinin çok altında veya çok üstünde kalmış olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Yani, kira bedelini öderken ihtiyati kayıt koymalı veya daha önce ihtarname göndermeli veya dava açmalıdır.
Hangi durumlarda kira bedeli arttırılabilir ?
Kira bedeli artırılması, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar sebebiyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan bir davadı. Kira bedeli artırılması davası, taşınır ve taşınmaz kiraları hakkında açılabilir.Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanır. Bu maddeye göre, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan dengenin borçlu aleyhine bozulması halinde, borçlu hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.Bu davanın açılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir.
Kira bedeli artırılması davasının yanı sıra, kira bedelinin tespiti davası da açılabilir. Kira bedelinin tespiti davası, kira bedelinin rayiç değerin altında veya üzerinde olması durumunda açılabilir. Bu dava, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusudur. Kira bedelinin tespiti davası için kanunda belirlenen süre 5 yıldır. Bu süre içinde kira bedeli tespit edilmezse, kira bedeli tarafların anlaşmasına veya kira sözleşmesine göre belirlenir.