Genel

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE KİRACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Bilindiği gibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. 6098 sayılı TBK’nın 350 vd. maddelerinde düzenleme alanı bulan kira sözleşmesi ve buna bağlı olarak tahliye sebepleri 6570 sayılı Kanun’dan farklı ve daha detaylı bir şekilde düzenlenmiştir.

Kısaca bahsetmek gerekirse,

KANUNUN UYGULAMA ALANI

6098 sayılı Kanunun 339 vd. maddesi belediye sınırları dışında kalan konut ve çatılı işyerlerini de kapsadığından 6098 sayılı TBK’nın hükümleri 6570 sayılı Kanun’dan çok daha fazla kapsayıcı bir nitelik arz eder. Ayrıca vasfı gereği geçici kullanıma özgülenmiş gayrimenkullerdeki altı ay ve daha kısa süreli kira ilişkisinde 6098 sayılı TBK uygulanmayacaktır.

KİRACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Kira bedelini ödeme : Kira sözleşmesi ile kiracı aylık veya dönemsel olarak belirnenen (örneğin 3 ay, 6 ay vb. Gibi ) sürede kira bedeli olarak belirlenen bir miktar parayı nakden ve defaten ödeme, kiralayan ise konut veya işyeri vasfındaki taşınmazını yararlanmaya ve oturmaya müsait olarak kiracıya sunmaya dair karşılıklı olarak rızaen anlaşırlar. Bu anlaşma sözlü olabileceği gibi yazılı da olabilir. Ancak ispat bakımından yazılı olması önemlidir. İşyeri kiralarında yazılı sözleşme yapmak kuraldır.

Ayrıca bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmak üzere taraflar kira bedellerindeki artışları kira sözleşmesine yazabilirler.

Ancak bu artışlar bir önceki kira yılında ÜFE endeksindeki artış oranını geçemez.

Taraflarca kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelindeki artış ÜFE endeksi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde Hakim tarafından ancak uyarlama davası yoluyla belirlenebilir.

Kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse 5 yıl geçmediği sürece kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Ortak giderlere katlanma: TBK’ya göre, sözleşmede aksi kararlaştırılmamış veya aksine yerel örf ve adet yoksa kiracı, ortak alanlardaki ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma ile tükenen ortak giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Ayrıca kiracı bu ödemeleri yaptığına dair belgelerin birer örneğini istem üzerine kiralayana vermekle de yükümlüdür.

Teminat (depozito) yatırma: Kira sözleşmesiyle kiracıya teminat (depozito) verme borcu getirilmişse bu teminat üç aylık kira bedelini aşamaz. Teminat (depozito) parası kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek şartıyla vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır veya sözleşmeye yazılmak suretiyle kiralayan yedinde bırakılır. Teminat (depozito) bir kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilmesi mümkündür.. Banka teminatları ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verilir. Kirayaverenin kiracı hakkında icra takibi yapması veya dava açması söz konusu ise kira sözleşmesi bitiminde 3 ay içinde bu durum bankaya yazılı olarak bildirilmelidir. Şayet yazılı bildirim yapılmamışsa, kiraya veren kiracının talebi üzerine teminat ( depozito) bedelini geri vermek zorundadır.

Kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı: Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ceza-i şart getiren anlaşmalar geçersizdir. Böyle bir durumda sonraki kira bedellerinin ödeme zamanının geldiğine dair anlaşmalar da geçersizdir. Kiracıya, kira bedeli ve ortak giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. (TBK m. 346)